DISTANZE

Disattesa la pretesa del proprietario di ottenere la riduzione in pristino dello stato dei luoghi mediante la demolizione del fabbricato del convenuto che abbia invaso in parte il suo fondo, dove questa situazione sia stata tollerata per un notevole e significativo lasso di tempo, Tribunale di Sassari, Sez. Civile, sentenza 23.04.2010  ..... Pare dunque evidente che i proprietari dei diversi lotti originariamente appartenuti a C. A., siano addivenuti bonariamente ad una delimitazione dei confini differente da quella risultante dai rispettivi titoli d’acquisto. Tale bonaria delimitazione, sebbene del tutto inidonea in difetto dell’imprescindibile requisito della forma scritta a determinare una modificazione giuridica delle situazioni dominicali facenti capo ai singoli proprietari, non può tuttavia essere totalmente pretermessa ed ignorata nel momento in cui una delle parti, venendo contra factum proprium decida di agire in sede giurisdizionale per ottenere il ripristino di una situazione di diritto che lo stesso attore aveva pacificamente disatteso.  Per le ragioni esposte, facendo applicazione dei principi da ultimo affermati dalla Cassazione in materia di abuso del diritto processuale, la domanda di riduzione in pristino (così come per analoghe ragioni, quella subordinata di eliminazione delle servitù) deve essere dichiarata improponibile, anche in considerazione del fatto che l’attore può trovare adeguata tutela delle proprie ragioni utilizzando il meno invasivo rimedio risarcitorio per equivalente.

Le distanza tra proprietà private all'interno del condominio Cassazione civile , sez. II, sentenza 21.05.2010 n° 12520. La sentenza ha implicitamente fatto corretta applicazione del principio secondo cui in materia condominiale le norme relative ai rapporti di vicinato, tra cui quella dell'art. 889 cod. civ., trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell'edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari; pertanto, qualora esse siano invocate in un giudizio tra condomini, il giudice di merito è tenuto ad accertare se la loro rigorosa osservanza non sia nel caso irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sè il contemperamento dei vari interessi al fine dell'ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali: dunque, la concreta impossibilità di installare altrove la tubazione, conseguente alla peculiarità dell'ubicazione degli appartamenti facenti parte del condominio, costituiva il presupposto necessario per verificare se nella specie potessero trovare o meno applicazione le norme sulle distanze, per cui in mancanza di espressa contestazione della circostanza, affermata dal Tribunale, era da ritenere inammissibile la doglianza che, pur deducendo la prevalenza delle norme sulle cose comuni, non aveva censurato l'argomentazione decisiva per escludere l'inapplicabilità delle distanze prescritte dal citato art. 899 c.c..

Il tema delle distanze fra le costruzioni è un argomento che risulta molto interessante soprattutto in relazione ai rapporti fra vicinato, nel senso che gli interrogativi più frequenti sono quelli sulle distanze entro cui il vicino può costruire o sulla divisione delle spese relative ad un muro di confine o ancora sul luogo dove gli alberi possono essere piantati e sulla loro grandezza e altezza.

Questo in considerazione del fatto che ciascun edificio ha bisogno di luce e di aria che consentano agli occupanti di avere una vita libera e dignitosa.

In tema di distanze fra le costruzioni il primo riferimento normativo è il Codice Civile agli articoli 873 e ss. fino al 907.

Andiamo ad analizzare nello specifico la normativa iniziando dai limiti che riguardano le distanze nelle costruzioni e nelle piantagioni (artt. da 873 a 899 c.c.).

Il codice civile in questo tema dispone il principio in base al quale la distanza non può essere inferiore a tre metri salvo che i regolamenti comunali dispongano altrimenti. Questo significa che sono i regolamenti edilizi il primo riferimento e che le disposizioni del codice civile si applicano solo in loro mancanza.

Quando però le costruzioni vicine sorgono a quella distanza da più di vent’anni entrambi i proprietari sono tenuti ad accettarli in quella posizione senza poter far nulla per cambiarla. Si parla in questo caso di usucapione.

Per le nuove costruzioni invece le distanze fra gli edifici si fanno più lunghe nel senso che la distanza minima fra due edifici di nuova costruzione deve essere non inferiore a dieci metri e ancora di più se fra queste passa una strada a traffico veicolare. Il riferimento normativo in questo caso è il decreto ministeriale 2 aprile 1968 n. 1444.

Eccezione alla regola delle distanze fra edifici è l’edificazione in appoggio o in aderenza che consente la costruzione addosso al muro che sorge al confine fra due proprietà che è appunto possibile o in appoggio oppure in aderenza.

Nel caso di costruzione in aderenza l’edificio deve essere in grado di reggersi autonomamente.

Nel caso di costruzione in appoggio, invece, l’edificio di nuova costruzione si appoggia al muro che sorge sul confine lungo tutta la sua estensione, quindi è chiaro che in questo caso il vicino deve acconsentire e il proprietario della nuova costruzione dovrà pagare il costo di metà del muro comune nonché la metà del valore del suolo su cui è costruito.

Le sopraelevazioni sono equiparate dalla legge in tutto e per tutto alle nuove costruzioni per cui si applicheranno anche a loro le regola in tema di distanze fra edifici.

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Il tema delle distanze fra le costruzioni è un argomento che risulta molto interessante soprattutto in relazione ai rapporti fra vicinato, nel senso che gli interrogativi più frequenti sono quelli sulle distanze entro cui il vicino può costruire o sulla divisione delle spese relative ad un muro di confine o ancora sul luogo dove gli alberi possono essere piantati e sulla loro grandezza e altezza.
Questo in considerazione del fatto che ciascun edificio ha bisogno di luce e di aria che consentano agli occupanti di avere una vita libera e dignitosa.
In tema di distanze fra le costruzioni il primo riferimento normativo è il codice civile agli articoli 873 e ss. fino al 907.
Andiamo ad analizzare nello specifico la normativa iniziando dai limiti che riguardano le distanze nelle costruzioni e nelle piantagioni (artt. da 873 a 899 c.c.).
Il codice civile in questo tema dispone il principio in base al quale la distanza non può essere inferiore a tre metri salvo che i regolamenti comunali dispongano altrimenti. Questo significa che sono i regolamenti edilizi il primo riferimento e che le disposizioni del codice civile si applicano solo in loro mancanza.
Quando però le costruzioni vicine sorgono a quella distanza da più di vent’anni entrambi i proprietari sono tenuti ad accettarli in quella posizione senza poter far nulla per cambiarla. Si parla in questo caso di usucapione.
Per le nuove costruzioni invece le distanze fra gli edifici si fanno più lunghe nel senso che la distanza minima fra due edifici di nuova costruzione deve essere non inferiore a dieci metri e ancora di più se fra queste passa una strada a traffico veicolare. Il riferimento normativo in questo caso è il decreto ministeriale 2 aprile 1968 n. 1444.
Eccezione alla regola delle distanze fra edifici è l’edificazione in appoggio o in aderenza che consente la costruzione addosso al muro che sorge al confine fra due proprietà che è appunto possibile o in appoggio oppure in aderenza.
Nel caso di costruzione in aderenza l’edificio deve essere in grado di reggersi autonomamente.
Nel caso di costruzione in appoggio, invece, l’edificio di nuova costruzione si appoggia al muro che sorge sul confine lungo tutta la sua estensione, quindi è chiaro che in questo caso il vicino deve acconsentire e il proprietario della nuova costruzione dovrà pagare il costo di metà del muro comune nonché la metà del valore del suolo su cui è costruito.
Le sopraelevazioni sono equiparate dalla legge in tutto e per tutto alle nuove costruzioni per cui si applicheranno anche a loro le regola in tema di distanze fra edifici.
In tema di edifici, un altro argomento che sta molto a cuore ai proprietari è il c.d. diritto al panorama che potremmo definirlo come il diritto di ciascun proprietario di godere di luce aria e verde all’affaccio dalla finestra o dal balcone. Questo diritto tuttavia non esiste in quanto non vi è alcun articolo di legge che lo definisce o lo introduce, per cui laddove un proprietario si sentisse leso nel suo diritto a seguito di una orribile costruzione effettuata da un suo vicino o da un albero eccessivamente rigoglioso potrebbe far ricorso rifacendosi alle norme sulle distanze legali tra le costruzioni oppure a quelle sulle luci e le vedute (artt. da 900 a 907 c.c.).
Naturalmente se questo è quanto viene disposto a livello teorico e generale, talvolta il calcolo in concreto delle distanze al fine di determinare i diritti dei proprietari vicini può presentarsi non del tutto agevole anche in considerazione del fatto che bisognerebbe conoscere a fondo i criteri di calcolo nonché il giusto significato delle varie definizioni fornite dal legislatore.
In questo campo interviene la Cassazione definendo per esempio la costruzione come “qualsiasi opera avente i caratteri della solidità, della stabilità e dell’immobilizzazione rispetto al suolo”.
Inoltre per quanto concerne da dove far partire la misurazione delle distanze nel caso di sporgenze, la Cassazione ha disposto che non contano le sporgenze ornamentali, né i canali di gronda o i loro sostegni ma solo i balconi e le scale esterne.
Comunque si segnala che tutte queste problematiche dovrebbero essere risolte dai regolamenti edilizi e dalle norme di attuazione dei piani regolatori. Inoltre ricordiamo in tema di parcheggi che la legge Tognoli introduce un’eccezione al rispetto delle distanze in quanto viene permesso la costruzione di parcheggi anche nei cortili in possibile deroga “agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti”.

Di seguito forniamo degli schemi sulle distanze, indicando a quale riferimento normativo si riferiscono i dati.

Cominciamo con lo schematizzare i dati sulle distanze forniti dal codice civile dagli articoli 873 al 907;


1) Edifici, costruzioni che non siano costruiti in aderenza o appoggio; 3 metri.
2) Muro di cinta la cui altezza misura meno di 3 metri di altezza; 0 metri.
3) Muro di cinta la cui altezza misura più di 3 metri di altezza; 3 metri.
4) Travi, tasselli, tubi interni in muro divisorio comune a due proprietari; 5 cm dalla superficie della parete del vicino.
5) Pozzi, cisterne, fosse latrine; 2 metri.
6) Tubi esterni, condutture (acqua, gas ecc.); 1 metro.
7) Forni, camini, stalle, casotti caldaia; in base ai regolamenti o in loro mancanza in base alla distanza di sicurezza.
8) Canale o fosso; distanza uguale alla profondità del fosso.
9) Alberi di alto fusto; 3 metri.
10) Alberi a basso fusto, inferiore a 3 metri di altezza; 1,5 metri.
11) Viti, arbusti, sieti vive, piante da frutto (con una altezza inferiore a 2,5 metri);1 metro.

Distanze per i motori dei condizionatori sulle pareti esterne;

Per l'installazione di un impianto di climatizzazione è necessario il rispetto delle distanze in verticale o in appiombo, di cui all'articolo 907 del Codice civile. Secondo questa norma, se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui esistono vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia.
Il contenzioso sul punto è tuttavia assai meno consistente e può riguardare i condomini dei piani soprastanti per la violazione della distanza di 3 metri in verticale misurati dalla soglia della finestra o dei terrazzi del piano superiore.
A questo proposito si tenga presente che, agli effetti del rispetto delle distanze verticali, per costruzione deve intendersi non solo il manufatto in mattoni e cemento, ma qualsiasi opera di qualsiasi specie che ostacoli l'esercizio della veduta (si vedano, ad esempio, le sentenze della Cassazione del 17/05/1955, n. 1445 e del 22/11/1955, n. 12907).
Infine, tra le altre cautele che devono essere tenute in considerazione in vista dell'installazione del climatizzatore, rientrano anche quelle relative alle immissioni di rumore a norma dell'articolo 844 del Codice civile e quelle relative allo stillicidio della condensa.

Vediamo adesso le distanze tra finestre e pareti secondo il Dm del 1968 n. 1444 considerando fabbricati che non abbiano in mezzo una strada a traffico veicolare;

1) Nuovi edifici; 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, anche non finestrate.
2) Nuovi complessi insediati in zone a bassa edificazione c.d. zone C; distanza minima pari all'altezza del fabbricato più alto tra pareti con finestre o tra un'unica parete con finestre e un'altra senza che si fronteggino per più di 12 metri.
3) Centri storici c.d. zona A; ristrutturazioni totali a distanze non inferiori a quelle esistenti, senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale.

Vediamo ora le distanze tra finestre e pareti secondo il Dm del 1968 n. 1444 considerando fabbricati che abbiano in mezzo una strada a traffico veicolare;

1) Strade con una larghezza minore di 7 metri; larghezza più di 5 metri per lato.
2) Strade con una larghezza compresa fra 7 e 15 metri; larghezza più di 7,5 metri per lato.
3) Strade di larghezza superiore a 15 metri; larghezza più di 10 metri per lato.

Adesso le distanze secondo quanto è disposto dal Codice della Strada fuori dai centri abitati;

1) Autostrade; 60 m. edifici in generale; 30 m. edifici in zone previste come edificabili; 5 m. muri di cinta.
2) Strade extraurbane principali; 40 m. edifici in generale; 20 m. edifici in zone previste come edificabili; 5 m. muri di cinta.
3) Strade extraurbane secondarie; 30 m. edifici in generale; 10 m. edifici in zone previste come edificabili; 3 m. muri di cinta.
4) Strade locali; 20 m. edifici in generale; non previste edifici in zone previste come edificabili; 3 m. muri di cinta.
5) Strade vicinali; 10 m. edifici in generale; non previste edifici in zone previste come edificabili; non previste muri di cinta.

E le distanze secondo quanto è disposto dal Codice della Strada nei centri abitati;

1) Autostrade; 30 m. edifici in generale; 30 m. edifici quando manca uno strumento urbanistico vigente; 3 m. muri di cinta.
2) Strade urbane di scorrimento; 20 m. edifici in generale; 20 m. quando manca uno strumento urbanistico vigente; 2 m. muri di cinta.
3) Strade urbane di quartiere; non previste per gli edifici in generale; 20 m. quando manca uno strumento urbanistico vigente; 2 m. muri di cinta.
4) Strade locali; non previste per gli edifici in generale; 10 m. quando manca uno strumento urbanistico vigente; non previste per i muri di cinta

Distanze dal muro di cinta e valutazione delle scelte estetiche Consiglio di Stato , sez. IV, sentenza 05.03.2008 n° 931
Il muro di cinta di altezza non superiore ai tre metri, pur essendo una costruzione in senso materiale, non è considerato tale ai fini delle distanze legali per la sua mancanza di autonomia strutturale, costituendo una semplice protezione del fondo: per il computo delle distanze tra costruzioni vanno quindi presi in considerazione gli edifici che si trovano rispettivamente al di qua e al di là del muro di cinta, come se questo non esistesse, per cui la distanza di legge va computata tra l’edificio preesistente e la nuova costruzione ovvero ampliata. Ne consegue, nello specifico, che la distanza minima da rispettare tra i porticati ed il confine non è quella stabilita dall’art. 873 c.c., ma quella tra sagoma limite e confine.  Dal momento che il Giudice amministrativo non può sindacare il merito delle scelte estetico-funzionali dell’amministrazione se non nei limiti della illogicità, quando si discute di concreti valori estetico-tipologici riservati all’amministrazione medesima, è sufficiente appurare che le norme edilizie in vigore ammettono l’intervento di interesse con le caratteristiche morfologiche e strutturali desumibili anche dalla documentazione fotografica agli atti processuali.

Vietato costruire a distanza inferiore a tre metri dalla veduta del vicino
Tribunale di Lodi, 06/04/2005, n. 203
L’art. 907 c.c. - vietando di costruire a distanza inferiore a tre metri dalla veduta del vicino - è diretto ad assicurare non solo aria e luce in quantità sufficiente ma, anche e soprattutto, l’integrità delle veduta stessa, riferendosi ad ogni opera stabile, qualunque ne sia la foggia e la materia.
La nozione di costruzione è comprensiva non solo dei manufatti in calce e mattoni, ma di qualsiasi opera che, indipendentemente dalla forma e dal materiale con cui è stata realizzata, determini un ostacolo del genere.
Trattasi di disposizione applicabile anche agli edifici condominiali.

Distanze minime tra fabbricati: la lettura della c.d. ''distanza lineare''

TAR Toscana, sez. III, sentenza 22.01.2007 n° 55 Quanto alle modalità di calcolo della distanza, il Collegio che, anche accettando, in linea di principio, il criterio del computo in modo “lineare" e non “radiale” della distanza minima tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, il D.M. cit. sottolinei che la distanza debba essere “assoluta” e prescritta “in tutti i casi”. Si deve pertanto convenire che debba essere calcolata con riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano ed indipendentemente dal fatto che la parete sopraelevata si trovi alla medesima o a diversa altezza rispetto all’altra. In tal senso si è espresso il T.A.R. Toscana, prendendo posizione sul tema delle modalità con le quali deve procedersi alla verifica o, comunque, al computo delle distanze esistenti fra i fabbricati.  Pur dando atto dei diversi e contrapposti orientamenti giurisprudenziali esistenti sul punto, il Giudice amministrativo ha applicato la lettura della c.d. “distanza lineare” quale modalità maggiormente coerente con la lettera del D.M. n. 1444/68, per cui la misurazione “punto per punto” del limite del fabbricato rispetto al limite dell’altro fabbricato dovrà sempre riportare una dimensione non inferiore a quella prescritta come minima dall’ordinamento

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