Muri di cinta

Le spese per il rifacimento o la riparazione dei muri, che delimitino i giardini di singoli condomini con i fondi confinanti esterni al condominio, devono ritenersi a carico proporzionale di tutti i partecipanti, in applicazione dell’art. 1123 primo comma c.c., qualora il regolamento condominiale,
di natura contrattuale, consideri detti manufatti di proprietà comune, così convenzionalmente assimilandoli ai muri di cinta.   Cass. civ., sez. II, 11 agosto 1990, n. 8198,

Apertura nel muro di un cortile condominiale  Cass. sez. II, sentenza n. 26796 del 19 dicembre 2007 
Il condomino che apre un varco nel muro comune (nella specie, il muro di un cortile condominiale) per consentire un accesso ad un immobile limitrofo, estraneo al condominio e di sua proprietà esclusiva compie un abuso, perché in tal modo costituisce in suo favore, e in pregiudizio degli altri condomini e della cosa comune una servitù di passaggio.

Varchi nel muro di cinta che delimita area privata di un condòmino con area condominiale:
L'apertura di una porta sul cortile comune è lecita, purché non sia di conseguenza impedito agli altri condomini di usare di uguale diritto .
(CASS. 28.03.38 n.1021)

La realizzazione, nel muro perimetrale dell'edificio condominiale, di un varco che metta in comunicazione l'appartamento ed il giardino, entrambi facente parte del condominio è un atto rivolto ad una maggiore utilizzazione della cosa (ed è quindi lecita) purché l'apertura nel muro non rechi pregiudizio alla stabilità ed al decoro architettonico dell'edificio.
(CASS. 7-11-1978, n. 5095.)

L'apertura di un varco, con l'installazione di porte o di cancelli nel muro comune per creare un nuovo ingresso per un'unità immobiliare, di massima, può ritenersi consentita, non integrando un abuso della cosa comune, suscettibile a ledere i diritti degli altri condomini, essendo irrilevante che tale utilizzazione del muro comporti una più comoda fruizione dell'unità immobiliare interessata.
(CASS. 29/04/1994 n.4155.)

In tema di condominio di edifici l'apertura di un varco su un muro comune che metta in comunicazione il terreno di proprietà esclusiva di un singolo condomino con quello comune non dà luogo alla costituzione di una servitù (che richiederebbe il consenso di tutti condomini) quando il terreno comune viene già usato come passaggio pedonale e carrabile, sempre che l'opera realizzata non pregiudichi l'eguale godimento della cosa comune da parte degli altri condomini, vertendosi in una ipotesi di uso della cosa comune a vantaggio della cosa propria che rientra nei poteri di godimento inerenti al condominio.
(Cass. 11-08-1999, n.8591)


Varchi nel muro di cinta che delimita area privata di un condòmino con area pubblica:
Risulta del tutto evidente, per i giudici di legittimità, il fatto che l’apertura di un varco nel muro di cinta dell'edificio condominiale per mettere in comunicazione la proprietà esclusiva con la strada pubblica, “sottraendo la cosa comune alla sua specifica funzione e quindi al compossesso di tutti i condomini, legittima di conseguenza gli altri condomini all'esperimento dell'azione di reintegrazione per conseguire la riduzione della cosa al pristino stato in modo che essa possa continuare a fornire quella utilitas alla quale era asservita anteriormente alla contestata modificazione, senza che sia necessaria la specifica prova del possesso di detta parte quando risulti che essa consista in una porzione immobiliare in cui l'edificio si articola (Cass. 13 luglio 1993 n. 7691)”.

Con una interessante decisione dello scorso anno la stessa sezione della Cassazione ha ravvisato perfino gli estremi dello spoglio nell'apertura di un varco praticato dal condomino nel muro di cinta dell'edificio per mettere in comunicazione la proprietà esclusiva con la pubblica strada, “giacché la modificazione dei luoghi, sottraendo il muro alla destinazione di recinzione e protezione dell'edificio,impediva agli altri condomini di ricavarne l'utilità inerente alla funzione della cosa comune”. (Cass. civ. Sez. II, 05-08-2005, n. 16496)

 

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