Indennità di sopraelevazione grava sul proprietario della colonna d'aria soprastante

Cassazione Sezione 2 Civile Sentenza del 9 agosto 2010, n. 18485 Condominio - Demolizione delle opere abusive costruite all'ultimo piano dello stabile - la convenuta si era impossessata di spazi condominiali e, appesantendo le strutture portanti con nuovi carichi, aveva danneggiato gli appartamenti sottostanti di proprietà di essi attori - Le azioni a difesa o a vantaggio della cosa comune possono essere esperite dai singoli condomini senza che sia necessaria l'integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri partecipanti alla comunione. Ha piena validità l'azione reale proposta dai condómini a tutela e difesa della proprietà comune ed ai quali non e' opponibile qualsiasi giudicato o accordo transattivo eventualmente intervenuto tra un singolo condómino e la ricorrente con riferimento a beni comuni.

Cassazione SENTENZA N. 2865 DEL 07/02/2008 COMUNIONE E CONDOMINIO - INNOVAZIONI SU PARTI COMUNI DELL'EDIFICIO Si ha esercizio del diritto di sopraelevazione quando il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale costruisca nuovi piani o nuove fabbriche ovvero trasformi locali preesistenti aumentandone le superfici e le volumetrie, ma non anche quando ponga in essere una trasformazione del tetto che sottragga un bene comune alla sua destinazione in favore degli altri condomini per attrarlo nel suo uso esclusivo.   http://www.cortedicassazione.it/Documenti/2865.pdf

SENTENZA N. 16794 DEL 30/07/2007 CONDOMINIO – ULTIMO PIANO DELL’EDIFICIO – SOPRAELEVAZIONE – INDENNITA’
Componendo un contrasto di giurisprudenza, le Sezioni Unite hanno statuito che l’indennità di sopraelevazione, di cui all’art. 1127 cod. civ., è dovuta, quale conseguenza della realizzazione del nuovo piano, in ogni ipotesi di costruzione oltre l’ultimo piano, indipendentemente dall’entità dell’innalzamento stesso. Quel che conta è che vi sta stato un aumento della superficie e della volumetria, indipendentemente dal fatto che esso dipenda o meno dall’innalzamento dell’altezza del fabbricato.  http://www.cortedicassazione.it/Notizie/GiurisprudenzaCivile/SezioniUnite/SchedaNews.asp?ID=1715

Sopraelevazione - diritto alla riduzione in pristino Cass. civ., sez. II, 17 ottobre 2006, n. 22224
Non conferisce agli altri condomini il diritto alla riduzione in pristino, la sopraelevazione dell'ultimo piano dell'edifico da parte del condomino che ne sia proprietario, nel caso in cui la relativa domanda sia sorretta dalla mera deduzione della violazione delle norme urbanistiche in ordine al divieto di aumentare la volumetria degli immobili, atteso che le disposizioni locali che pongono tale divieto, rispondendo ad interessi pubblici e non essendo dirette a regolamentare i rapporti tra privati, non hanno carattere integrativo delle disposizioni del c.c. in materia di proprietà edilizia.

Cassazione , sez. II civile, sentenza 16.06.2005 n° 12880
In tema di condominio, l'indennità di cui all'art. 1127, ultimo comma, c.c. trova il fondamento nella considerazione che, per effetto della sopraelevazione, il proprietario dell'ultimo piano aumenta, a scapito degli altri condomini, il proprio diritto sulle parti comuni dell'edificio, dal momento che tali diritti, in base all'art. 1118, 1° comma, c.c., è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene ed è evidente che tale valore viene aumentato per effetto della sopraelevazione.Lo ha ribadito la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12880 del 16 giugno 2005, precisando che un titolo il quale dovesse attribuire al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico di copertura la proprietà esclusiva della colonna d'aria soprastante l'edificio condominiale non è idoneo, in considerazione della impossibilità dell'oggetto, ad escludere l'obbligo di pagamento della indennità prevista per la sopraelevazione.

Cass. Civ. 21.08.2003, n.12292 - Sopraelevazione: indennizzo.
L’indennizzo di sopraelevazione ex art. 1127 c.c., va determinato dividendo l’importo relativo all’area su cui insiste l’edificio, o la parte di questo che viene sopraelevata, per il numero di piani – compresi quelli di nuova costruzione - diminuendo, poi il quoziente della quota spettante al condomino che ha eseguito la sopraelevazione ed infine ripartendo il risultato residuo tra i proprietari degli altri piani preesistenti, mentre si commetterebbe errore dividendo questa somma tra tutti i condomini.  Giurisprudenza Conforme: Cass. Civ. 18.05.1967 n. 1055 in Foro It. 1967, I, 1147.
 

Cass. civ., sez. II, 1 luglio 1997, n. 5839, Costituisce sopraelevazione, ai sensi dell'art. 1127 c.c., l'occupazione dell'area comune sovrastante l'ultimo piano, sia con un altro piano, sia con una nuova fabbrica, che può consistere anche in materiale diverso da cemento o laterizi, purché sia stabile e compatta - come nel caso di struttura in alluminio, immobilizzata solidamente su un terrazzo di copertura, di proprietà esclusiva - mentre è irrilevante che possa esser stata considerata dal giudice penale, per escludere il reato previsto dall'art. 17, lett. b) della legge 28 gennaio 1977 n. 10, pertinenza dell'appartamento.

Il proprietario dell'ultimo piano di un edificio in condominio, mentre a norma dell'art. 1127 cod. civ. ha diritto di sopraelevare sull'area sovrastante il suo piano, purché rispetti i limiti posti dalla stessa norma, non può invece costruire in sopraelevazione in modo da ampliare ed estendere l'area dell'ultimo piano o del lastrico solare (con costruzioni a sbalzo, in cemento armato o in altro materiale infisso sui muri perimetrali, o creazione di terrazzi poggianti su piloni di sostegno ecc.), ciò non essendo consentito né dall'art. 1127 medesimo, nell'ambito del quale il limite normale di edificabilità va individuato, quanto ad estensione e capacità di sostegno, nei muri perimetrali esterni; né dal principio generale espresso negli artt. 840 e 934 cod. civ., quando la nuova opera, superando il limite dei muri perimetrali, venga ad incidere sulla colonna d'aria, cioè sulla superficie delle aree di suolo sottostante, quand'anche di proprietà comune; né infine dalle norme riguardanti la condizione, l'uso, le semplici modificazioni e le innovazioni sulle parti comuni di un edificio in condominio; invero i muri perimetrali dell'edificio in condominio, considerati nella loro struttura unitaria, si presumono comuni, in quanto necessari all'esistenza ed alla statica dell'immobile ed in quanto aventi la funzione di delimitare il suolo su cui sorge l'edificio e sul quale si espande in altezza lo ius aedificandi, cioè l'area superficiaria; sicché l'uso di essi da parte di un singolo condomino non deve comunque alterarne la destinazione originaria, mutandone la forma e la sostanza e incidendo con effetti innovativi sulla proprietà comune degli altri condomini e se può ritenersi lecito l'innalzamento del muro perimetrale comune per fini di sopraelevazione, si è fuori dell'ipotesi consentita quando del muro perimetrale si faccia uso per creare sostegni per sporti, pensili, terrazze o piattaforme (nella specie destinate a sede di nuovi vani di abitazione) dando ad esso una destinazione nuova e non certamente normale rispetto a quella del muro sottostante, ed apportando in tal modo mutazioni che non possono farsi rientrare fra le modifiche permesse al condomino dall'art. 1102 c.c.Cass. civ., Sez. II, 12/10/1971, n.2873

In tema di sopraelevazione dell'ultimo piano o del lastrico solare degli edifici costituiti in condominio, il pregiudizio all'aspetto architettonico, che ai sensi del terzo comma dell'art. 1127 c. c. consente l'opposizione dei condomini, consiste in un'incidenza di particolare rilievo della nuova opera sullo stile architettonico dell'edificio, che - essendo immediatamente apprezzabile ictu oculi ad un'osservazione operata in condizioni obiettive e soggettive di normalità da parte di persone di media preparazione - si traduce in una diminuzione del pregio estetico e quindi economico del fabbricato. Tale non può quindi considerarsi una soprelevazione di modesta entità. Cass. civ., Sez. II, 12/09/2003, n.13426

La formula «proprietà della colonna d'aria» va intesa come diritto in capo al proprietario di utilizzare senza limitazione alcuna lo spazio sovrastante mediante la sopraelevazione. Tale statuizione tuttavia non comporta l'esonero per il proprietario dall'obbligo di corrispondere l'indennità agli altri condomini, salvo che non sia accompagnata dalla loro accettazione e susseguente rinunzia. Cass. civ., Sez. II, 22/11/2004, n.22032

Consiglio di leggere la lezione dell'Avv. Costanza Acciai presso l'università Torvergata, liberamente consultabile in rete: http://web.uniroma2.it/modules.php?name=Content&action=showattach&attach_id=4610 ,  oppure qui.

 

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