Regolamento contrattuale e possibile modifica a "maggioranza"

Cassazione, 18 ottobre 2016, n. 21024 Limitazioni all'uso delle proprietà private nel condominio (es. B&B) nei confronti dei successivi acquirenti rispetto al primo, contenute in un regolamento contrattuale, devono essere riportate negli atti traslativi. .... Ricondotta alla servitù, l'opponibilità ai terzi acquirenti dei limiti alla destinazione delle proprietà esclusive in ambito condominiale va regolata secondo le norme proprie di questa, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso. A tal fine non è sufficiente indicare nella nota di trascrizione il regolamento medesimo, ma, ai sensi dell'art. 2659 c.c., comma 1, n. 2, e art. 2665 c.c., occorre indicarne le specifiche clausole limitative (Cass. nn. 17493/14 e 7515/86). Fermo restando - è chiaro - che anche in assenza di trascrizione quest'ultimo può valere nei confronti del terzo acquirente, il quale ne prenda atto in maniera specifica nel medesimo contratto d'acquisto. E salvo precisare che, in tal caso, tecnicamente neppure si pone una questione di opponibilità.  3. - La sentenza impugnata va, pertanto, cassata con rinvio, anche per le spese di cassazione, ad altra sezione della Corte d'appello di Palermo, che nel decidere il merito si atterrà al seguente principio di diritto: "la previsione contenuta in un regolamento condominiale convenzionale di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle obligationes propter rem, non configurandosi in tal caso il presupposto dell'agere necesse nel soddisfacimento d'un corrispondente interesse creditorio. Pertanto, l'opponibilità ai terzi acquirenti di tali limiti va regolata secondo le norme proprie della servitù, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, indicando nella nota di trascrizione, ai sensi dell'art. 2659 c.c., comma 1, n. 2, e art. 2665 c.c., le specifiche clausole limitative, non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale". 

Basta la maggioranza qualificata per trasformare un cortile in parcheggio anche se vietato dal regolamento contrattuale. Cassazione civile , sez. II, sentenza 15.06.2012 n° 9877  " ..... Alla stregua di tali presupposti, ovvero in virtù della natura regolamentare dell'art. 10 del regolamento condominiale e della previsione del potere dispositivo contenuto nell'art. 23 dello stesso regolamento, deve rilevarsi l'erroneità della sentenza impugnata con la quale è stata dichiarata la nullità della deliberazione impugnata perché non adottata all'unanimità, mentre sarebbe stata sufficiente la sua approvazione con la maggioranza prevista dall'art. 1136 c.c., comma 5, invero osservata nella fattispecie. Deve, quindi, essere enunciato al riguardo il principio di diritto secondo cui, in tema di condominio, la delibera assembleare di destinazione del cortile a parcheggio di autovetture - in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune - è validamente approvata con la maggioranza prevista dall'art. 1136 c.c., comma 5, (non essendo richiesta l'unanimità dei consensi) ed è idonea a comportare la modifica delle disposizioni del regolamento condominiale che si limitano a dettare norme che disciplinano, appunto, l'utilizzazione e i modi di fruizione delle cose comuni e che, in quanto tali, hanno natura regolamentare e non contrattuale....."

Divieto apertura attività commerciali se vietate dal regolamento contrattuale Cassazione civile , sez. II, sentenza 25.10.2010 n° 21841 ..... La questione del carattere assoluto e astratto del divieto di utilizzare i locali del piano terreno dello stabile come bar-ristorante, indipendentemente dalle modalità in cui l’azienda veniva gestita, era inclusa nella materia del contendere devoluta al giudice di secondo grado, al quale pertanto non era precluso affrontarla. Avendola risolta in senso positivo, la Corte d’appello ha dichiarato nel dispositivo “la contrarietà al regolamento condominiale di natura contrattuale della destinazione a bar ristorante delle unità immobiliari al piano terreno dell’edificio di Milano via ........., confermando “nel resto” la sentenza del Tribunale e dando così un diverso fondamento alla pronuncia di condanna che vi era contenuta, anche se - ma dichiaratamente solo “per ragioni di completezza, essendo assorbente la ragione della contrarietà della destinazione a bar ristorante rispetto alle prescrizioni del regolamento” - ha altresì ritenuto esatto ciò che il primo giudice aveva affermato circa il “livello significativo e rilevante” dei “fastidi di immissioni ed esalazioni” derivanti dall’attività della ........, per come effettivamente era stata esercitata.

Cass. civ. Sez. II, 31-07-2009, n. 17886  Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto.

Regolamenti: clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle loro proprietà esclusive
Cass., sez. II civ., sentenza n. 17694 del 14 agosto 2007
E’ stata da tempo abbandonata l’opinione secondo cui sarebbero di natura contrattuale, qualunque sia il contenuto delle loro clausole, i regolamenti condominiali predisposti dall’originario proprietario dell’edificio e allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché i regolamenti formati con il consenso unanime di tutti i partecipanti alla comunione edilizia.  
Con la sentenza n. 17694 del 14 agosto 2007 si è precisato che hanno natura contrattuale, e possono essere modificate solo con l’unanimità dei consensi dei condomini, soltanto le clausole dei regolamenti condominiali limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l'immobile a studio radiologico, a circolo ecc..) o comuni, ovvero quelle clausole che attribuiscano ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri.

Cass. seconda civile, sentenza n. 8216 del 20 aprile 2005
Il regolamento di condominio c.d. contrattuale può contenere anche solo disposizioni di natura regolamentare (disciplinanti cioè l'uso delle parti comuni dell'edificio condominiale), dall'assemblea modificabili con la maggioranza dei consensi prescritta dall'art. 1136 cod. civ.
Laddove peraltro il regolamento contempli (anche) clausole di natura contrattuale (che pongano cioè nell'interesse comune limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà), queste sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione.

Assemblea condominiale, consenso unanime per norme di natura leonina
Cass. Civ. n. 21287 sez II, del 8-11-2004
Il regolamento del condominio, qual'è contemplato dal primo comma dell'art. 1138 C.C., tanto se predisposto dal proprietario o costruttore dello stabile (ancora chè prima dell'entrata in vigore del Cod. Civ.) e accettato di volta in volta dai successivi acquirenti degli appartamenti venduti, quanto se formato dall'assemblea dei condomini, ove si limiti a dettare norme che disciplinano l'uso e le modalità di godimento delle cose comuni, la ripartizione delle spese relative e la tutela del decoro dell'edificio, contempla una materia che rimane nell'ambito della organizzazione della vita interna del condominio.
Questa disciplina può essere modificata con la maggioranza ex art. 1136 del Codice Civile.
Se invece il regolamento non si limita soltanto alla disciplina dell'uso delle cose comuni in conformità dei diritti spettanti ai singoli condomini è necessario il consenso unanime di tutti i condomini se il regolamento detta norme che, incidendo sui singoli diritti, si risolvono in una alterazione, a vantaggio di alcuni dei partecipanti e in pregiudizio degli altri, della misura del godimento che ciascun condominio ha in ragione della propria quota.

Regolamento di condominio, partecipazione obbligatoria ad un consorzio Cassazione civile , sez. II, sentenza 20.06.2007 n° 14332
Le clausole del regolamento condominiale non possono prevedere anche ai futuri acquirenti degli appartamenti la partecipazione obbligatoria ad un consorzio di urbanizzazione del complesso residenziale, per violazione del principio di tipicità delle obbligazioni propter rem.
La giurisprudenza afferma che il regolamento, redatto dal costruttore e trascritto, è opponibile a tutti gli acquirenti proprio perché le obbligazioni in esso contenute sono qualificate propter rem. Al di fuori di tale materia, le clausole contenute nei regolamenti di condominio non possono costituire obbligazioni a carico dei successivi acquirenti.

 

La convinzione di molti "non informati" addetti al settore, "ritiene" (errando), che, a differenza di quanto avvenga per il regolamento assembleare che può essere modificato a maggioranza, il regolamento contrattuale possa essere modificato solo all'unanimità.
A conforto di quanto citato vi sono molte disposizioni giurisprudenziali tra le quali una recente sentenza (Cass.11684/00) dove viene stabilito quali siano le materie che un regolamento contrattuale deve contenere.
L'imposizione di obbligazioni a favore di proprietà a carico di altre (servitù), le quali devono necessariamente essere trascritte alla conservatoria dei registri immobiliari.
Prestazioni di condomini a favore di altri (oneri reali),
Le imposizioni di limiti al godimento di unità immobiliari (obbligazioni propter rem, quali i divieti ai tenere animali o di adibire l'appartamento a determinate attività).
Ecco allora intervenire anche la sentenza n. 5626/02, dove viene ribadito che soltanto le clausole relative alle materie effettivamente di natura contrattuale (quelle di cui alla s. 11684/00) richiedano, per la modifica, l'unanimità, mentre per la modifica di quelle cosiddette regolamentari (contemplate dall'art. 1138 c.c.) sia sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 2° comma c.c., ancorché contenute in un regolamento di origine contrattuale.

Cass. numero 12173/91 secondo la quale le norme riguardanti le modalità d'uso delle cose comuni e, in genere, l'organizzazione e il funzionamento dei servizi condominiali, possono sempre essere modificate, in sede di assemblea, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio!
 

Cass. S.U. Civ. 30.12.1999 n.943

2.- Ad avviso delle Sezioni Unite e' opportuno, innanzi tutto,
precisare che e' stata da tempo abbandonata l'opinione secondo cui
sarebbero di natura contrattuale, quale che sia il contenuto delle
loro clausole, i regolamenti di condominio predisposti
dall'originario proprietario dell'edificio e allegati ai contratti
d'acquisto delle singole unita' immobiliari, nonche' i regolamenti
formati con il consenso unanime di tutti i partecipanti alla
comunione edilizia (v. sent. nn. 2275 del 1968,882 del 1970). La
giurisprudenza piu' recente e la dottrina ritengono, invece, che, a
determinare la contrattualita' dei regolamenti, siano esclusivamente
le clausole di essi limitatrici dei diritti dei condomini sulle
proprieta' esclusive (divieto di destinare l'immobile a studio
radiologo,a circolo ecc...) o comuni (limitazioni all'uso delle
scale, dei cortili ecc.), ovvero quelle clausole che attribuiscano ad
alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri (sent .nn.
208 del 1985,3733 del 1987,854 del 1997).Quindi il regolamento
predisposto dall'originario, unico proprietario o dai condomini con
consenso totalitario puo' non avere natura contrattuale se le sue
clausole si limitano a disciplinare l'uso dei beni comuni pure se
immobili. Conseguentemente, mentre e' necessaria l'unanimita' dei
consensi dei condomini per modificare il regolamento convenzionale,
come sopra inteso, avendo questo la medesima efficacia vincolante del
contratto, e', invece, una deliberazione maggioritaria dell'assemblea
dei partecipanti alla comunione per apportare variazioni al
regolamento che non abbia tale natura. E poiche' solo alcune clausole
di un regolamento possono essere di carattere contrattuale, la
unanimita' dei consensi e' richiesta per la modifica di esse e non
delle altre clausole per la cui variazione e' sufficiente la delibera
assembleare adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 2^
comma del codice civile.

Le clausole dei regolamenti condominiali che limitino i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni o, viceversa, attribuiscono maggiori diritti ad alcuni rispetto ad altri condomini, sono modificabili solo con l’unanimità dei consensi dei vari condomini; il consenso deve essere espresso per iscritto.
E’ invece sufficiente la maggioranza (51% degli intervenuti all’assemblea e che rappresentino almeno il 50% del valore dell’edificio) dei condomini per le modifiche delle clausole che regolano l’uso delle cose comuni. Cassazione Sez. II, N° 5626 del 18/04/02    

Un chiaro esempio di ciò:    LA SOPPRESSIONE DEL PORTIERATO
Se un servizio condominiale è previsto nel regolamento di condominio, la sua soppressione costituisce modifica del regolamento che deve essere approvata con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, 2[b0] comma del codice civile. Questa norma stabilisce che sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Questo l'importante principio stabilito dalla Corte di Cassazione con sentenza numero 3708/1995. Nel caso esaminato dalla Suprema Corte, veniva prevista la soppressione del servizio di portineria (servizio che risultava incluso nel regolamento condominiale). Ad avviso del collegio giudicante, il regolamento di condominio contiene le norme circa l'uso delle "cose comuni" e, quando il codice parla di "cose comuni" intende riferirsi anche ai "servizi comuni".
Conseguentemente, rientrando il servizio di portierato fra le "cose comuni", la sua soppressione richiede la maggioranza qualificata indicata in precedenza.  Quanto sopra ribadito:
Cassazione 31 luglio 2007, numero 16.880.

Impegno contrattuale a rispettare un regolamento condominiale da predisporsi da parte del costruttore Cass. civ., sez. II, 16 febbraio 2005, n. 3104
L'obbligo dell'acquirente, previsto nel contratto di compravendita di un'unità immobiliare di un fabbricato, di rispettare il regolamento di condominio da predisporsi in futuro a cura del costruttore non può valere come approvazione di un regolamento ancora inesistente, poiché è solo il concreto richiamo nel singolo atto di acquisto a un determinato regolamento che consente di considerare quest'ultimo come facente parte, per relationem (in quanto espressamente richiamato) di tale atto.

Cass. civ., sez. un., 30 dicembre 1999, n. 943  Il regolamento di condominio edilizio predisposto dall'originario (ed unico)proprietario dell'edificio è vincolante per gli acquirenti delle singole unità immobiliari (purchè richiamato ed approvato nei singoli atti di acquisto) nella sola ipotesi che il relativo acquisto si collochi in epoca successiva alla predisposizione del regolamento stesso, e non nel periodo antecedente tale predisposizione, ancorché nell'atto di acquisto sia previsto l'obbligo di rispettare il regolamento da redigersi in futuro, mancando, in tal caso, uno schema negoziale definitivo, suscettibile di essere compreso per comune volontà delle parti nell'oggetto del contratto.

 

 

 

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