Lastrici, terrazze, coperture


Cassazione 18 maggio 2017 n. 12578 Se sotto la verticale del lastrico vi sono parti comuni, esse non devono partecipare alla spesa dei 2/3. "In tema di condominio negli edifici, agli effetti dell'art. 1126 c.c., i due terzi della spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare di uso esclusivo sono a carico non di tutti i condomini, in relazione alla proprietà delle parti comuni esistenti nella colonna d'aria sottostante, ma di coloro che siano proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico, alle quali, pertanto, esso funge da copertura"

 

Cass. civ. sez. VI-2 16 maggio 2017 12177, le spese per il cortile-lastrico si ripartiscono secondo l’art. 1125 cod.civ.   Laddove il cortile condominiale funga da copertura a locali di proprietà esclusiva rimasti danneggiati da infiltrazioni, il criterio di ripetizione applicabile alle spese necessarie risulta quello di cui all’art. 1125 cod.civ.

... Ora, questa Corte ha già precisato che, qualora si debba procedere, come nel caso di specie, alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 c.c., ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale costituisce ipotesi particolare del principio generale dettato dall’art. 1123, comma 2, c.c. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10858 del 05/05/2010; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18194 del 14/09/2005). . ... il risarcimento dei danni da cosa in custodia di proprietà condominiale – trattandosi, nella specie, di infiltrazioni di acqua provenienti dalla corte comune a cagione della sua mancata manutenzione – soggiace alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055, comma 1, c.c., norma che opera un rafforzamento del credito, evitando al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori “pro quota”, anche quando il danneggiato sia – come ancora nella specie – un condomino, equiparato a tali effetti ad un terzo danneggiato rispetto agli altri condomini, sicché i singoli condomini devono intendersi solidalmente responsabili rispetto ai danni derivanti dalla violazione dell’obbligo di custodia (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1674 del 29/01/2015).

Cassazione Civile, sez. II, sentenza 16/02/2017 n° 4183: Se il regolamento contrattuale lo prevede, alle spese per il lastrico solare devono partecipare tutti i condómini, non solo le unità immobiliari giacenti sotto la verticale del lastrico stesso. "... in tema di regolamento di condominio c.d. contrattuale la clausola secondo cui i condomini devono contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni comuni deve essere interpretata nel senso di verificare la ricomprensione di singole voci di spesa nella regolamentazione e alla luce del canone finale dell'equo contemperamento, che va applicato in tutti i casi di assoluta incertezza dell'elemento letterale del testo, in modo da accertare se la quota posta a carico di tutti i proprietari in proporzioni dei millesimi non abbia proprio l'effetto di compensare la partecipazione soltanto per un quarto dei proprietari esclusivi dei terrazzi facendoli contribuire pro quota anche al residuo, che ai sensi dell'art. 1126 c.c., avrebbe dovuto gravare soltanto sui proprietari delle unità immobiliari sottostanti"

CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONI UNITE CIVILI  Sentenza 28 aprile – 10 maggio 2016, n. 9449  Deve quindi affermarsi il seguente principio di diritto: "in tema di condominio negli edifici, allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130 c.c., comma 1, n. 4) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135 c.c., comma 1, n. 4). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio". 5. - In applicazione di tale principio, la motivazione della sentenza impugnata deve essere corretta, risultando comunque il dispositivo conforme a diritto. Invero, la pretesa risarcitoria è stata azionata dalla proprietaria dell'appartamento danneggiato nei confronti della proprietaria della terrazza a livello e del condominio e la Corte d'appello, facendo applicazione del precedente orientamento espresso da queste Sezioni Unite, ha ritenuto che correttamente il Tribunale avesse affermato che la I. e il Condominio erano corresponsabili del danno subito dalla C., nella proporzione stabilita dall'art. 1126 c.c., essendo incontestato che il terrazzo di proprietà esclusiva della I. svolgeva anche la funzione di copertura del fabbricato condominiale, con la conseguenza che dei danni subiti dalla C. doveva rispondere per due terzi il Condominio e per un terzo la proprietaria della terrazza a livello. Cassazione del 23.01.2014 n. 1451 afferma che la ripartizione delle spese relative ai lastrici solari condominiali (1117 c.c. e 1126 c.c.) è sempre effettuata in base al principio della verticale effettiva, cioè si paga solo per la parte di unità immobiliare effettivamente coperta e non si paga per la parte del medesimo appartamento non coperta "con riguardo al valore dell’unità immobiliare compresa nella colonna sottostante al lastrico, non già all’intero valore millesimale attribuito all’appartamento anche per la parte che non trae utilità dalla copertura“.

CORTE CASSAZIONE CIVILE Sentenza 27 maggio - 25 agosto 2014, n. 18164 .... Secondo la giurisprudenza di questa Corte, infatti, poichè il lastrico solare dell'edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Ne consegue che dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati, inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126 c.c. (Cass., 29 aprile 1997, n. 3672). Nè, ai fini della ripartizione delle spese fra i condomini, rileva che le infiltrazioni possano essere state provocate da difetti in ipotesi ricollegabili alle caratteristiche costruttive. L'obbligo dei condomini cui il lastrico solare serve di copertura di concorrere in dette spese trova infatti fondamento non già nel diritto di proprietà del lastrico medesimo, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'utilitas che la cosa da riparare o ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti.

Cassazione civile , sez. II, sentenza 28.09.2012 n° 16583, Spese terrazze a livello ...... in tema di condominio negli edifici, il criterio di ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione o di ricostruzione delle terrazze a livello che servano di copertura ai piani sottostanti, fissato dall'art. 1126 c.c. (un terzo a carico del condominio che abbia l'uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti), è applicabile in ogni caso di spesa, ordinaria o straordinaria, di manutenzione o di rifacimento, che riguardi la struttura delle terrazze stesse e la loro finalità di copertura, escluse le spese dirette unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale di cui le terrazze siano il prolungamento

Stravolgimento della norma da parte della Cassazione: Cassazione civile , sez. II, sentenza 20.03.2009 n° 6889   qualora il lastrico solare condominiale sia utilizzabile da tutti i condomini, anche se lo stesso funge da copertura solo per una parte dell’edificio, le spese per la manutenzione e ricostruzione dello stesso dovranno essere ripartite sulla base del primo comma dell’art. 1123 c.c. e non ex art. 1126 c.c. .... in quanto i lastrici solari delle palazzine adibiti a stenditoio condominiale erano di uso comune ed in quanto tali soggetti al riparto delle spese di manutenzione in base ai millesimi di proprietà e non secondo il criterio di cui all'art. 1126 c.c..   Quindi, se il lastrico non funge solo da copertura della porzione di edificio, ma ha il libero accesso e l'uso di tutti i condòmini, la spesa di rifacimento sarà a carico anche delle unità immobiliari che non siano ad esso sottostanti.

Cass. civ., sez. II, 25-02-2002, n. 2726
Sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al suindicato art. 1126 cod. civ.
La clausola che ponga a carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare genericamente le spese di "manutenzione" ha però una sua ragion d'essere (anche ove riferita alle spese di manutenzione ordinaria e sempre che le stesse siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) là dove viene a porne a carico dell'utente o proprietario esclusivo l'intero onere, e non il semplice terzo come previsto dalla norma in argomento.

Mancata manutenzione del lastrico solare   Cass. civ., sez. III, 21 febbraio 2006, n. 3676  
Il condominio, quale custode ex art. 2051 c.c. - in persona dell'amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l'uso esclusivo - risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare. A tal fine i criteri di ripartizione delle spese necessarie non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1130 c.c.

In tema di lastrico ad uso esclusivo di un condomino, le spese per la riparazione o ricostruzione del lastrico possono essere ripartite, con gli altri condomini, solo se si riferiscono alle componenti essenziali della struttura; ovvero ad opere murarie o di impermeabilizzazione, e che effettivamente svolgono funzioni di protezione e copertura.
Sono invece interamente a carico del condomino, che utilizza in modo esclusivo il lastrico, le spese sostenute per consentirne un migliore utilizzo (muretti, pavimenti, etc.), salvo che la demolizione di queste parti sia necessaria per interventi di ricostruzione del lastrico vero e proprio. Cassazione Sez. II, N° 735 del 19/01/2004     

 

Uso esclusivo del lastrico solare Trib. civ. Milano, sez. VIII, 14 gennaio 2003, n. 443
Il diritto di uso esclusivo del lastrico solare condominiale, anche quando il titolo ne stabilisca l'attribuzione perpetua al proprietario dell'immobile sottostante, non può confondersi con la proprietà sul terrazzo, essendo l'uso diritto reale di natura temporanea, personale, incedibile.

Tasformazione del tetto in terrazza ad uso esclusivo Cass. civ., sez. II, 16 novembre 2006, n. 24414  
La eliminazione del tetto dell'edificio condominiale trasformato dal proprietario dell'ultimo piano in terrazza ad uso esclusivo è illegittima perché, comportando l'alterazione della destinazione della parte comune dell'immobile a copertura dell'intero fabbricato, impedisce agli altri condomini di poterlo utilizzare per quella finalità.

Cassazione civ. sez. II, del 23 gennaio 2014 n. 1451 5.1. - Il motivo è infondato. Come questa Corte ha ripetutamente affermato (Sez. II, 9
novembre 2001, n. 13858; Sez. II, 15 luglio 2003, n. 11029; Sez. II, 28 settembre 2012, n. 16583), la spesa per la riparazione o la ricostruzione del lastrico solare va sopportata, ai sensi dell'art. 1126 cod. civ., per un terzo da coloro che ne hanno l'uso esclusivo e per due terzi da tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico serve da copertura. Pertanto, non solo bisogna separare i condomini che hanno l'uso esclusivo del lastrico solare, per porre a loro carico un terzo dell'onere della riparazione o della ricostruzione, ma, nell'ambito dei rimanenti condomini, va fatta un'ulteriore distinzione fra coloro che hanno e coloro che non hanno appartamenti nella zona dell'edificio coperta dal lastrico. Risulta evidente dal principio sopra enunciato che nella ripartizione dei restanti due terzi della spesa (una volta detratto il terzo dovuto da chi ha l'uso esclusivo del lastrico) la qualità di
partecipante al condominio genericamente intesa non ha un rilievo di per sé determinante. Quello che importa, ai fini dell'obbligo della contribuzione alla spesa effettuata per la riparazione o la ricostruzione della terrazza, è che il condomino sia proprietario di una unità immobiliare sita nella zona dell'edificio coperta dal lastrico e, cioè, che tale unità sia compresa nella colonna sottostante al lastrico (Sez. II, 15 aprile 1994, n. 3542). Solo nel caso che colui che abbia l'uso esclusivo del lastrico sia anche proprietario di una delle unità ad essi sottostante, si verifica l'obbligo della doppia contribuzione alla spesa: per un terzo, quale utente esclusivo del lastrico o della terrazza, e per i rimanenti due terzi, in proporzione del valore millesimale dell'unità compresa nella colonna sottostante al lastrico (Sez. II, 29 gennaio 1974, n. 244; Sez. II, 16 luglio 1976, n. 2821; Sez. II, 19 ottobre 1992, n. 11449). E poiché il criterio che appunto rileva, per il riparto del carico dei restanti due terzi fra tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, è quello,
dettato dall'art. 1126 cod. civ., della “proporzione del valore di piano o della porzione di piano di ciascuno”, il concorso nella suddetta quota - là dove, come nella specie, l'appartamento unitario sia strutturato su due livelli, fruente, al piano superiore, del calpestio sul lastrico solare e, al piano inferiore, della copertura - si ha avendo riguardo al valore dell'unità immobiliare compresa nella colonna sottostante al lastrico, non già all'intero valore millesimale attribuito
all'appartamento anche per la parte che non trae utilità dalla copertura, fermo restando l'obbligo di contribuire alla spesa per un terzo quale utente esclusivo del lastrico al livello della parte superiore dell'appartamento. A tale principio di diritto si è correttamente attenuta la Corte territoriale, escludendo che, con riferimento al riparto della spesa di rifacimento del lastrico, l'appartamento del F. debba partecipare in relazione ai due terzi con una quota millesimale rappresentativa dell'intera superficie dell'appartamento, anche per la parte superiore non coperta dal lastrico solare.

 
Cass. 23.12.1968 N° 4054 - Tribunale di Bologna Sez. I 24.11.2001 N° 3343 ...... così quando l' art. 1126 CC fa riferimento alla "porzione di piano" non intende avere riguardo alla porzione della proprietà ma alla porzione come unità. E' sufficiente che si trovi sotto il lastrico solare anche una sola parte di una unità immobiliare perché la proprietà di tale unità concorra alla ripartizione delle spese pari a due terzi dell' intero, restando a carico della proprietà del lastrico il restante terzo, ciò per il principio della indivisibilità dei singoli millesimi e del principio della estensione orizzontale del condominio -
 

Per lastrico solare si intende un tetto a superficie piana. Se esso non è accessibile, la ripartizione delle spese per la sua manutenzione è a carico di tutto il condominio, con le stesse regole del tetto spiovente. Spesso però il lastrico è attribuito in proprietà o in uso esclusivo di un condomino, che lo utilizza come terrazzo. Allora le sue spese di manutenzione straordinaria o ricostruzione vanno ripartite per un terzo a carico del proprietario o di chi lo usa e i rimanenti due terzi a carico di tutto il condominio, proprietario escluso. Viceversa la manutenzione ordinaria resta a carico di chi se ne serve.

Ciò ha creato in passato dubbi tra i giudici. Per esempio: in mancanza di corretta manutenzione ordinaria, chi paga i danni all'appartamento di sotto causati da infiltrazioni? La Cassazione, in Sezioni riunite, ha tagliato la testa al toro: anche in questo caso la ripartizione dei danni non cambia (un terzo al proprietario e il resto agli altri). Infatti è responsabilità dell’intero condominio controllare se il lastrico solare è in buona efficienza e perfino di accertarsi se la piccola manutenzione sia eseguita (sentenza n. 3672 del 1997).

Solo se il proprietario impedisce di entrare in casa sua per verificare se il lastrico solare è in buone condizioni, può essere considerato colpevole dei danni causati da infiltrazioni.

Cass. 03/05/93 - n. 5125 - lastrico solare    In tema di ripartizione delle spese condominiali le attribuzioni dell'assemblea ex art. 1135 c.c. sono circoscritte alla verificazione ed all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge, che non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe venendo ad incidere sul diritto individuale del singolo condomino di concorrere nelle spese per le cose comuni dell'edificio condominiale in misura non superiore a quelle dovute per legge, possono conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca. Pertanto è nulla e non meramente annullabile, anche se presa all'unanimità, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare stabilito dall'art. 1126 c.c., senza che i condomini abbiano manifestato la espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti in tal senso, con la conseguenza che detta nullità può essere fatta valere, a norma dell'art. 1421 c.c., anche dal condomino che abbia partecipato all'assemblea esprimendo voto conforme alla deliberazione stessa, purché alleghi e dimostri di avervi interesse per derivare dalla deliberazione assembleare un apprezzabile suo pregiudizio, non operando nel campo del diritto sostanziale la regola propria della materia processuale secondo cui chi ha concorso a dare causa alla nullità non può farla valere. In base al criterio di ripartizione delle spese stabilito dall'art. 1126 c.c. il proprietario esclusivo del lastrico solare (cui va equiparata la terrazza a livello) deve contribuire nelle spese di riparazione soltanto nella misura di un terzo, senza dover concorrere nella ripartizione degli altri due terzi della spesa stessa, che restano a carico dei soli proprietari dei piani sottostanti ai quali il lastrico (o la terrazza) serve da copertura.

Criteri di riparto delle spese per la manutenzione delle terrazze,  Cass. 15/7/2003 n. 11029. In tema di condominio negli edifici, le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 cod. CIV.,
che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condominio che abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura.
Diversamente, l'art. 1125 cod. civ. che prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l'uno all'altro sovrastanti - è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello, pur se ad essa sia sottoposto un solo locale, perchè in questo caso la funzione di copertura della terrazza medesima non viene meno. Giurisprudenza conforme: Cass. Civ. 09.11.2001 n. 13858 e Cass. Civ. 15.04.1994 n. 3542

Attenzione però:

Il proprietario di una terrazza a livello che abbia anche funzione di copertura dell'edificio condominiale è liberato dalla responsabilità per i danni derivati ad appartamenti sottostanti per infiltrazioni di acqua dando la prova del caso fortuito, della forza maggiore o del fatto del terzo, che può anche consistere nell'inerzia colpevole del condominio (o degli organi preposti alla sua amministrazione) che sia stato tempestivamente informato dell'esistenza di guasti, vizi o difetti della terrazza da cui il danno è derivato. Cass. civ., sez. III, 30 maggio 1988, n. 3696

Cass. civ. 10858/2010qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale d'accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 c.c., ma si deve procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, secondo comma, c.c.”.

Corte d'Appello di Roma, sentenza n. 1732 del 16 marzo 2015 ..... la manutenzione del piazzale, ancorché lo stesso funga da copertura al locale adibito ad autorimesse di proprietà privata, non può gravare in misura preponderante sui proprietari delle autorimesse. Si applica invece l'art. 1125 c.c., per cui restano a carico del proprietario del piano superiore (nel nostro caso, l'intero Condominio) le spese per la copertura del pavimento. In caso contrario i proprietari delle autorimesse si troverebbero a subire le conseguenze di un'usura di carattere eccezionale, ben superiore rispetto a quella attribuibile al titolare esclusivo del lastrico solare

Corte di Cassazione Civile: Sentenza 4/6/2001 n° 7472   Spese per la riparazione del lastrico solare
-Il criterio legale di ripartizione delle spese per la riparazione del lastrico solare, nella misura
di un terzo a carico del condominio che ne ha l'uso esclusivo e di due terzi a carico degli altri,
vale solo per le riparazioni riguardanti i manufatti posti sulla sommità delle costruzioni. 
Ne consegue che questo metodo non è applicabile in caso di giardino pensile sovrastante
 un'autorimessa, i cui locali siano stati danneggiati dal infiltrazioni d'acqua, in quanto il
 giardino non costituisce una semplice copertura ma è dotato di una propria autonomia
 strutturale e funzionale che ne obbliga il  proprietario a sopportare l'intera spesa.
 
 

Il condominio deve provvedere alle riparazioni e al risarcimento dei danni derivanti dall’infiltrazione di acqua piovana o di irrigazione nei boxes, la cui copertura è rappresentata dal fondo del giardino, di cui il condominio è detentore e custode.   Trib. civ. Milano, sez. VIII, 9 marzo 1989

La copertura a lastrico, sovrastata da terra e da manto erboso, che assolva anche alla funzione di sostenere un'area verde condominiale, rientra nelle parti necessariamente comuni Trib. civ. Parma, 18 dicembre 1995

In un condominio il lastrico di copertura di una parte individuata dell'edificio condominiale, che ha la funzione, oltre che di copertura di tale parte, anche di raccolta delle acque di scolo di altre parti dell'edificio, deve ritenersi destinato a servire anche queste ultime. Conseguentemente le spese di manutenzione devono essere ripartite fra tutti i condomini che ne traggono utilità, tenendo conto della diversa utilità che ciascuna parte può trarne. Cass. 28/04/99 n. 4266

RIPARTIZIONE DELLE SPESE DEL LASTRICO SOLARE   Appello Milano 11 gennaio 2000, n. 4, a conferma Tribunale Milano del 27 novembre 1995, n. 10618  Lastrico solare - Duplice funzione: calpestio e copertura - Ripartizione delle spese - onere della manutenzione   I lastrici solari, in generale, assolvono a una duplice funzione di copertura e di piano di calpestio, e tali diverse funzioni possono essere anche a favore di soggetti diversi, come è evidente nell'ipotesi di lastrico che, pur coprendo una porzione di edificio condominiale ( e in tale funzione servendo una pluralità di condomini), sia come piano di calpestio, in proprietà superficiaria esclusiva, ovvero in uso esclusivo di godimento di un singolo condomino ( conforme Cass. sez. un., 29 aprile 1997, n. 3672 ). La duplicità di funzioni assolte da un lastrico solare comporta dunque che in applicazione dei criteri desumibili dagli artt. 1123 e 1126, Codice civile, l'obbligazione propter rem di tutelarne l'integrità e quindi di provvedere alla manutenzione e conservazione vada attribuita sia al soggetto per cui funge da copertura, sia a quello che ne gode come piano di calpestio. La particolarità di una situazione che vede praticamente rovesciate le posizioni presupposte dall'art. 1126, ove cioè la pluralità dei condomini gode del piano di calpestio, mentre la copertura serve ad un solo condomino, potrebbe suggerire una diversa suddivisine dell'onere economico ( la norma chiaramente non intende penalizzare il singolo condomino ) ma identica rimane la ratio desumibile, ossia una corresponsabilità tra l'intera comunità condominiale ed il singolo condomino che dal bene trae una particolare ed esclusiva utilità ( come del resto chiaramente previsto dall'art. 1123, secondo comma, Codice civile ). Deve pertanto ritenersi che l'utilità fornita come copertura abbia rilevanza pari a quella fornita all'intera comunità condominiale per il calpestio: con la conseguenza che la responsabilità per i danni derivanti dalla cattiva manutenzione del lastrico solare vanno posti per metà a carico del condominio e per l'altra a carico del singolo per cui funge da copertura.

Cass. Civ. 25.03.2004 n. 5973 – Imputazione delle spese di manutenzione e risarcimento
La Corte di cassazione del 25 marzo 2004 n.5973, ha ritenuto corretto che tutto il condominio debba non solo sopportare le conseguenze dell’omessa manutenzione del lastrico solare posto a copertura di una sola porzione di fabbricato (la scala A, nel caso di specie), ma anche risarcire i danni subiti alla proprietà esclusiva dell’immobile sottostante qualora si sia accertata l’esistenza di un sistema unitario di smaltimento delle acque piovane dell’intero edificio.
Giurisprudenza Conforme: ex plurimis Cass.Civ. 17.01.2003 n.642 e Cass. Civ.15.07.2002 n.10233

Cass. Civ. 01.01.2006 n. 972- Illegittimo l'uso esclusivo del lastrico solare parte comune
In tema di condominio degli edifici, è legittimo l’uso più intenso della cosa comune da parte di un singolo condomino, anche con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, mentre è illegittimo che questi ne faccia un uso esclusivo.
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 972 del 1 gennaio 2006, precisando in particolare che è illegittima la trasformazione del lastrico solare dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo del singolo condomino, perché in tal modo viene alterata la originaria destinazione della cosa comune, che è sottratta alla possibilità di utilizzazione da parte degli altri condomini.

 

Home page