Esonero del costruttore dalle spese condominiali

 

L'esonero delle spese condominiali per il costruttore e per le unitÓ immobiliari invendute, se contenuto in un regolamento "contrattuale" da tutti sottoscritto al momento del rogito Ŕ legittimo.

La Cassazione ha per˛ ribadito che simile liberatoria diventa vessatoria quando Ŕ per un periodo illimitato, ha infatti indicato che pu˛ raggiungere una durata massima di due anni se non Ŕ stata sottoscritta nel regolamento contrattuale con le obbligatorie "due firme" ai sensi degli art. 1341 e 1342 cod. civ. per espressa accettazione. Oltretutto, nel periodo in cui l'unitÓ immobiliare non partecipa alle spese condominiali, la stessa non gode della partecipazione all'utilizzo dei beni comuni. Vedi: Cass. sez. II., 25.3 2004. n. 5975 ;  sez. II, 16.12.1988 n. 6844:  sez. II, 23.12.1988 n. 7039

Nel Codice Ŕ stato introdotto l'Art. 1469ter cc. Accertamento della vessatorietÓ delle clausole:
..... Nel contratto concluso mediante sottoscrizione di moduli o formulari [1341, 1342] predisposti per disciplinare in maniera uniforme determinati rapporti contrattuali, incombe sul professionista (costruttore) lĺonere di provare che le clausole, o gli elementi di clausola, malgrado siano dal medesimo unilateralmente predisposti, siano stati oggetto di specifica trattativa con il consumatore.

Comunque essendo il costruttore un "condˇmino fino alla completa vendita di tutte le unitÓ immobiliari:
L'art. 1123 c.c., nel consentire la deroga convenzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali non pone alcun limite alle parti, con la conseguenza che deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall'obbligo di partecipare alle spese medesime.

Sul punto la Suprema Corte ha enunciato il seguente principio: "L'obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini Ŕ tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell'edificio Ŕ "propter rem", essendo strettamente connessa alla contitolaritÓ del diritto di proprietÓ che i partecipanti alla comunione hanno su di esse, con la conseguenza che deve presumersi l'efficacia reale anche della clausola del regolamento di condominio, di natura contrattuale, con cui la singola unitÓ immobiliare venga esonerata, in tutto o in parte, dal contributo nelle spese stesse - salvo che dalla clausola non risulti la inequivoca volontÓ di concedere l'esenzione solo a colui che, in un determinato momento, sia proprietario del bene e deve quindi ritenersi che detta clausola sia operante anche a favore dei successori, a titolo universale o particolare, del condomino in favore del quale l'esenzione era stata prevista"( Cass.
sez. 2, n. 6844 del 16.12.1988).

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