Costituzione del condominio

In realtÓ non esiste una vera e propria procedura per la costituzione di un Condominio: esso sorge nel momento in cui avviene la vendita delle varie unitÓ immobiliari ad opera del Costruttore.

Prima fase: la nomina dell'Amministratore.

Ci˛ che, effettivamente, Ŕ necessario attuare al sorgere del Condominio Ŕ la nomina di un Amministratore, obbligatorio nei Cond˛mini con pi¨ di otto cond˛mini (Vedi riforma del condominio approvata il 20.11.2012)

Normalmente Ŕ il Costruttore stesso a nominare un Amministratore di propria fiducia per il primo periodo di gestione. Poi saranno i cond˛mini a confermarlo oppure a nominare altro professionista.

In questa sede analizzeremo il caso in cui il Condominio Ŕ sprovvisto di Amministratore non avendo, il Costruttore, provveduto ad alcuna nomina nonostante la vendita di tutte o alcune unitÓ immobiliari.

Ovviamente, innanzi tutto, ci devono essere dei cond˛mini "promotori" che iniziano l'iter procedurale per la nomina di un Amministratore che deve avvenire in sede di Assemblea o con formale procura ad amministrare firmata da tutti i cond˛mini (pu˛ andare bene anche un preventivo firmato per accettazione).

Le funzioni di Amministratore possono anche essere svolte da un qualsiasi cond˛mino, anche se (data la moltitudine di incombenze) consiglio di rivolgersi ad un professionista del settore.

La nomina di un Amministratore avviene, generalmente (tralasciando l'altra ipotesi di procura ad Amministrare con firma per accettazione di un preventivo) , in sede di Assemblea che pu˛ essere convocata ai sensi dell'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile che testualmente recita:

"L'assemblea [...] pu˛ essere convocata in via straordinaria [...] quando ne e' fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. [...]"

Ovviamente Ŕ possibile convocare un'Assemblea anche senza avvalersi del citato articolo (che prevede che siano almeno 2 cond˛mini e con valore millesimale di almeno 1/6 ad indirla). Il cond˛mino promotore potrÓ organizzare una riunione convocando (questo Ŕ obbligatorio) tutti i cond˛mini ed evidenziando che il Condominio necessita di un Amministratore per svolgere tutte le incombenze che fanno capo ad un Condominio proponendo di sceglierne uno in sede di un'apposita Assemblea.

A prescindere dal modello che si utilizzerÓ, bisogna tener conto che " [...] L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza e appeso almeno 30 gg prima nell'androne condominiale" (Vedi riforma del condominio approvata il 20.11.2012 )

E' probabile che in sede di Assemblea vi troviate diverse proposte di parcelle per la gestione ordinaria del vostro Condominio. Non Ŕ possibile fornire suggerimenti sui parametri per scegliere il professionista che fa per voi: sono soggettivi!

Tenete presente solo che, per essere valida, la delibera deve avere il seguente quorum deliberativo: 1/2 + 1 degli intervenuti, che rappresentino almeno 501 millesimi. Infatti l'art.1136 c.c. stabilisce che "Le deliberazioni che concernono la nomina [...] dell'amministratore [...] devono essere sempre prese con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta` del valore dell'edificio. [...]"

Si suggerisce, per scegliere il nuovo Amministratore con maggior consapevolezza, di organizzare uno o pi¨ incontri con il/i candidato/i prima dell'Assemblea.

E' probabile che tale prima Assemblea, la gestirete senza l'ausilio di un professionista. Compilare un verbale, tuttavia, non Ŕ un'operazione difficile e potrete acquistare un libro dei verbali presso un rivenditore, oppure predisporre un foglio sulla falsariga del modello sottoriportato.

Il Verbale di Assemblea non Ŕ altro che un documento ove trascrivere i contenuti delle discussioni che svolgerete e ove formalizzare la nomina dell'Amministratore. Con tale verbalizzazione si conclude la prima fase dell'iter in discorso.

Ovviamente, nel caso che la nomina di un Amministratore avvenga con procura ad amministrare firmando, ad esempio, un preventivo per accettazione, si potrÓ passare direttamente alla seconda fase.

Seconda fase: le prime incombenze dell'Amministratore

Ovviamente, se l'Amministratore nominato Ŕ un professionista, conosce l'attivitÓ successiva da svolgere.

In questa sede, invece, desidero fornire un supporto nel caso che il Condominio decida di affidare l'Amministrazione ad un cond˛mino interno (soluzione, ripeto, non consigliata).

Una volta nominato, il nuovo Amministratore dovrÓ:

Chiedere l'attribuzione del Codice Fiscale. Esso Ŕ il numero identificativo fiscale del Condominio e deve essere comunicato ai fornitori in modo da poter essere indicato nelle fatture;

Comunicare la propria nomina ai fornitori del Condominio (se esistenti) chiedendo la domiciliazione delle fatture presso il proprio indirizzo (consigliato)

Volturare i contratti di fornitura (ad esempio luce ed acqua) nel caso fossero ancora intestati al Costruttore, intestandoli al Condominio;

Dotarsi di alcuni documenti Condominiali (dovrebbe riuscire ad ottenerli direttamente dal Costruttore) come:

il Regolamento (se il Condominio ne Ŕ sprovvisto, incaricate un tecnico, previo delibera assembleare, per la redazione);

le Tabelle Millesimali (se il Condominio ne Ŕ sprovvisto, incaricate un tecnico, previo delibera assembleare, per la redazione);

il Certificato di abitabilitÓ;

il Certificato di adeguamento dell'impianto elettrico ai sensi della L.46/90;

il Certificato di imbocco in fogna;

le Planimetrie del Fabbricato;

i contratti di somministrazione di luce ed acqua;

ecc...

Stipulare un contratto di Assicurazione Stabile. Esso non Ŕ ancora obbligatorio, ma lo consiglio vivamente poichŔ a fronte di un premio annuo sicuramente abbordabile, avrete una copertura assicurativa sulla ResponsabilitÓ Civile verso Terzi (R.C.T.) e sul valore a nuovo del Fabbricato (in caso di perimento o distruzione dello stesso). Sto parlando della "Polizza Globale Fabbricati", contratto standard di Assicurazione che copre il Condominio anche per danni da infiltrazioni provenienti da rotture di tubazioni condominiali. Si tratterÓ di reperire preventivi e provvedere a scegliere quello che riterrete pi¨ opportuno, in sede di un'apposita Assemblea;

Predisporre un piano di ripartizione e di riscossione delle quote condominiali (da far approvare in sede di Assemblea) attraverso una previsione delle spese che si sosterranno e che andrete a ripartire con i millesimi adatti. Nel sito Ŕ disponibile una tabella con i criteri di ripartizione da applicare per ogni tipologia di spesa.

Aprire un conto corrente da intestare al Condominio (l' Istituto di credito verrÓ scelto in sede di Assemblea) presso cui far confluire le quote condominiali;

Incaricare una Ditta specializzata per la pulizia delle scale, nel caso i cond˛mini non intendano provvedervi in proprio. Anche in questo caso si dovranno reperire preventivi da valutare in sede di Assemblea per l'eventuale scelta.

Dando per scontata l'esistenza dei documenti elencati nel punto n.4, rimane la necessitÓ di formalizzare le intenzioni del Condominio circa i punti n.1, 5, 6, 7 e 8.

DovrÓ essere redatto un verbale di Assemblea relativo ai punti indicati nell'avviso di convocazione, senza una forma imposta da norme, il verbale dovrÓ essere conservato nel registro del condominio insieme a tutta la restante documentazione.

Al termine di tale successiva fase, il Condominio potrÓ considerarsi "messo a regime" e inizierÓ la normale attivitÓ di gestione.

 

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