I balconi (quasi sempre) di proprietà esclusiva

I balconi aggettanti non possono considerarsi al servizio dei piani sovrastanti o sottostanti, quindi in proprietà comune dei proprietari di tali piani. Corte di Cassazione, Sez. II Civ., sentenza n. 218 del 5 gennaio 2011. "il balcone dell'attrice, essendo ubicato a piano terra, non svolge alcuna funzione di copertura neppure della sottostante proprietà condominiale, dovendo perciò escludersi che il bene sia destinato al servizio o al godimento collettivo: qui e' appena il caso di ricordare che la c.d. presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 cod. civ. si basa sul carattere strumentale ed accessorio dei beni ivi indicati rispetto alle unità di proprietà esclusiva dei condomini. Del tutto fuori luogo e', altresì, il riferimento alla presunzione di cui all'art. 1125 cod. civ., atteso che tale norma prevede la comunione del solaio divisorio fra l'appartamento sovrastante e quello sottostante, ipotesi che evidentemente non ricorre nella specie." La sentenza impugnata ha accertato - nell'ambito dell'indagine di fatto riservata al giudice di merito - con motivazione incensurabile in sede di legittimità se, come nella specie, immune da vizi logici o giuridici , che il balcone dell'attrice, essendo ubicato a piano terra, non svolge alcuna funzione di copertura neppure della sottostante proprietà condominiale, dovendo perciò escludersi che il bene sia destinato al servizio o al godimento collettivo: qui è appena il caso di ricordare che la c.d. presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 cod. civ. si basa sul carattere strumentale ed accessorio dei beni ivi indicati rispetto alle unità di proprietà esclusiva dei condomini. Del tutto fuori luogo è, altresì, il riferimento alla presunzione di cui all'art. 1125 cod. civ., atteso che tale norma prevede la comunione del solaio divisorio fra l'appartamento sovrastante e quello sottostante, ipotesi che evidentemente non ricorre nella specie. Tali osservazioni, essendo assorbenti di ogni altra considerazione, rendono perciò superfluo anche ricordare l'orientamento ormai consolidato della Suprema Corte, che il Collegio condivide, secondo cui i balconi "aggettanti", i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno nè di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non può applicarsi il disposto dell'art. 1125 cod. civ.: i balconi "aggettanti", pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. (Cass. 15913/2007; 14576/20046; 637/2000; 8159/1996). Il ricorso va rigettato. Le spese della presente fase vanno poste in solido a carico del ricorrente, risultato soccombente.

Non diritto di agganciare le tende alla soletta del balcone "aggettante" Cass. civile, Sez. II, 17 luglio 2007, n. 15913
La corte, con sentenza del 17 luglio 2007, n. 15913, ha precisato che l'art. 1125 c.c. non può trovare applicazione nel caso dei balconi "aggettanti", i quali sporgendo dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono; e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell'edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio), non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.  Ne consegue che il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore, non può agganciare le tende alla soletta del balcone "aggettante" sovrastante, se non con il consenso del proprietario dell'appartamento sovrastante.
     Cass. civile, Sez. II, 17 luglio 2007, n. 15913 Svolgimento del processo  Con atto di citazione 7.8.2000 ........, autorizzata a stare in giudizio personalmente, convenne davanti al G.d.P. di Novi Ligure ........... perché fosse condannato a rimuovere le tende da sole da lui indebitamente agganciate alla parte inferiore della soletta del balcone pertinenziale all'appartamento sovrastante di proprietà dell'attrice; ed in caso di inerzia del convenuto perché fosse autorizzata l'attrice alla rimozione ed al ripristino ponendo le relative spese, liquidate in via equitativa in £ 1.000.000, a carico del convenuto.    Questi, costituitosi, contestava la domanda sostenendo di essere comproprietario ex art. 1125 c.c., con l'attrice, della soletta del balcone sovrastante e di aver quindi esercitato un suo diritto. Chiedeva, quindi, il rigetto della domanda.   Espletata l'istruzione con escussione dell’amministratore del condominio, il G.d.P. con sentenza n° 40 del 6.3.2001 accoglieva la domanda attrice e condannava il ......... alla rimozione a proprie spese delle tende illegittimamente collocate.   Su impugnazione del ........, il Tribunale di Alessandria in costituzione monocratica in riforma della sentenza impugnata, respingeva la domanda dell'...........   Afferma il Tribunale, per quanto ancora interessa, che, in applicazione dell'art. 1125 c.c., avendo la soletta del balcone dell'appartamento del piano superiore, la stessa struttura e funzione del solaio, del quale costituisce un prolungamento, della soletta in questione sono comproprietari e compossessori i proprietari dei due appartamenti, del piano inferiore e di quello superiore, esercitandosi il compossesso del primo con la fruizione della copertura ed il compossesso del secondo con il calpestio; con la conseguenza che per il proprietario dell’appartamento sottostante al balcone, è del tutto legittimo, trattandosi di uso di bene comune, entro i limiti di cui all'art. 1102 c.c., ancorare le tende da sole nella parte sottostante della soletta del balcone sovrastante.    Avverso tale sentenza, ricorre in Cassazione l'Anelli. Resiste, con controricorso il ..........   Motivi della decisione:    Deduce la ricorrente a motivo di impugnazione: ‑ la violazione e falsa applicazione dell'art. 1125 cod. civ. e dell'art. 1102 c.c. in relazione all'art. 360 N° 3 c.p.c.: ‑ per avere il Tribunale, applicando analogicamente l'art. 1125 c.c. erroneamente riconosciuto il regime di comunione anche ai balconi “aggettanti” che, a differenza delle terrazze a livello, in quanto escono dal corpo dell'edificio e non fungono da copertura del medesimo, costituiscono un mero elemento accidentale dell'appartamento al quale appartengono e sono di proprietà esclusiva del titolare dell'appartamento al quale appartengono; per cui non rientrando fra le cose comuni, nessun diritto ha il proprietario dell'appartamento sottostante di agganciare le tende da sole sulla soletta del balcone sovrastante.     Il ricorso è fondato e merita accoglimento.   Precisato preliminarmente che con il motivo di impugnazione non viene dedotto un vizio di motivazione, come vorrebbe sostenere la difesa del Bassi; ma l'erronea applicazione alla fattispecie, in via analogica dell'art. 1125 cod. civ.; ritiene il collegio, in conformità con la giurisprudenza di questa corte, ormai costante sul punto (v. tra le ultime sentt. 14576/04) che l'art. 1125 c.c. non possa trovare applicazione nel caso dei balconi "aggettanti", i quali sporgendo dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono; e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell'edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio), non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.     Ne consegue che il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore, non può agganciare le tende alla soletta del balcone "aggettante" sovrastante, se non con il consenso del proprietario dell'appartamento sovrastante.    Pertanto, in accoglimento del ricorso, la sentenza impugnata va cassata con rinvio, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio, al Tribunale di Alessandria che vorrà applicare il principio di diritto sopra enunciato.     PQM    La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per spese, al Tribunale di Alessandria.

La presunzione di assoluta di comunione, ex art. 1125 cod. civ., del solaio divisorio di due piani di edificio condominiale tra i proprietari dei medesimi si estende anche alla piattaforma o soletta dei balconi, la quale, avendo gli stessi caratteri, per struttura e funzione, del solaio, di cui costituisce prolungamento, E' attratta nel regime giuridico dello stesso. Consegue che per tale piattaforma o soletta si configura un compossesso degli indicati proprietari, che si attua con l'uso esclusivo delle rispettive facce della stessa, esercitato da quello del piano superiore anche e soprattutto in termini di calpestio ed estrinsecantesi, per quello del piano inferiore, oltre che nella fruizione del commodum proveniente dalla copertura, nell'acquisizione di ogni ulteriore attingibile utilità cui non ostino ragioni di statica o di estetica, e comporta a loro rispettivo carico la manutenzione e la ricostruzione. Pertanto, qualora il proprietario del piano inferiore alleghi la esistenza di fatti, come infiltrazioni di acqua o altro, che abbiano danneggiato la faccia inferiore del balcone, sussiste la sua legittimazione a pretendere il risarcimento dal proprietario del piano superiore.
Cass. civ., sez. II, 16 gennaio 1987, n. 283, (obsoleta)

La presunzione assoluta di comunione (ex art. 1125 cod. civ.) del solaio divisorio di due piani di edificio condominiale tra i proprietari dei medesimi vale pure per la piattaforma o soletta del balcone dell'appartamento del piano superiore, la quale, avendo gli stessi caratteri, per struttura e funzione (separazione in senso verticale, sostegno, copertura), del solaio, di cui costituisce prolungamento, è attratta nel regime giuridico dello stesso. Consegue che per tale piattaforma o soletta si configura un compossesso degli indicati proprietari, esercitato dal proprietario del piano superiore anche e soprattutto in termini di calpestio ed estrinsecantesi per l'altro proprietario, oltre che nella funzione del commodum proveniente dalla copertura, nell'acquisizione di ogni ulteriore attingibile utilità, cui non ostino ragioni di statica e di estetica, sicché‚ quest'ultimo può ancorare a detta soletta le strutture di chiusura necessarie per la realizzazione di una veranda ed altresì utilizzarne la faccia inferiore (prolungamento del proprio soffitto) per installarvi apparecchi d'illuminazione, per farvi vegetare piante rampicanti, ecc.
Cass. civ., sez. II, 14 luglio 1983, n. 4821, (obsoleta)

La presunzione assoluta di comunione ex art. 1125 c.c. si estende alla parte ferma o soletta dei balconi. Pertanto, l'aggancio di tendaggi alla soletta è legittimo a norma dell'art. 1102 c.c., non alterando la destinazione del bene comune e non impedendo agli altri partecipanti alla comunione di farne pari uso secondo il loro diritto.
Trib. civ. Napoli, sez. III, 11 aprile 1994, n. 3348. (obsoleta)

Il condominio non risponde dei danni verificatisi sulla parte sovrastante e sottostante dei balconi  Cassazione. Sez. III Civile, n. 22370 del 29 novembre 2004 
Il condominio non è responsabile dei danni riscontrati sulla parte sottostante e sovrastante dei balconi, dei quali rispondono solo i proprietari degli appartamenti immobiliari corrispondenti superiore e inferiore. (Nel caso di specie, infiltrazioni d'acqua nell'appartamento, provenienti dal sovrastante immobile, con danni al bagno padronale e di servizio, nonché al soffitto del balcone, ove si era verificata anche caduta di calcinacci.)

Cass. 28/11/92 - n. 12792 - Balconi   Il rivestimento (intonaco) e gli elementi decorativi del fronte o della parte sottostante della soletta dei balconi degli appartamenti di un edificio debbono essere considerati di proprietà comune dei condomini, in quanto destinati all'uso comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., in tutti i casi in cui assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio, mentre sono pertinenze dell'appartamento di proprietà esclusiva quando servono solo per il decoro di quest'ultimo; conseguentemente, nel caso di distacco, per vizio di costruzione, del rivestimento o degli elementi decorativi predetti, l'azione di responsabilità nei confronti del costruttore è legittimamente esperita dal condominio, ai sensi dell'art. 1669 c.c., se il rivestimento o gli elementi decorativi abbiano prevalente funzione estetica per l'intero edificio.

Deve ritenersi pertinenza, al fine di assoggettarla a semplice autorizzazione e non a concessione ex art. 7, cpv., lettera a) D.L. 23 gennaio 1982, n. 9, convertito nella L. 25 maggio 1982, n. 94, l'opera la quale, pur conservando la propria individualità fisica ed autonomia funzionale, venga posta in un durevole rapporto di subordinazione strumentale con altra persistente, per renderne più agevole o comunque migliorarne l'uso. Per delimitare la relativa nozione, che, nell'ambito della normativa edilizia, non può farsi coincidere completamente con quella di cui all'art. 817 c.c., è possibile far ricorso interpretativo alla normativa catastale, secondo la quale la pertinenza consiste in un volume privo di autonomo accesso dalla via pubblica ed insuscettibile di produrre un proprio reddito senza subire modificazioni fisiche. (Nella fattispecie la Suprema Corte ha ritenuto che la superficie realizzata mediante la costruzione di un balcone non possa qualificarsi pertinenza, essendo opera accessoria, soggetta al diverso regime concessorio, la quale congiunta intimamente con altra costituisce parte costitutiva ed integrante del tutto. La Suprema Corte ha inoltre precisato che mentre le pertinenze possono anche fisicamente essere separate dalla cosa principale senza alterarne l'essenza fisica e funzionale, le opere accessorie non sono suscettibili di separazione, senza determinare frazionamenti fisici del tutto ovvero riportare alterazioni funzionali dell'immobile).  Cass. pen., sez. III, 5 maggio 1992

La spesa per la riparazione delle colonnine e dei pilastrini che fanno parte integrante del parapetto dei balconi e della terrazza a livello deve gravare esclusivamente sul proprietario dei beni medesimi, in quanto il parapetto assolve alla funzione primaria di protezione dell'unità immobiliare del condomino ed è perciò soggetta all'autonomo diritto dominicale.  Corte app. civ. Napoli, 16 ottobre 1990.

La proprietà esclusiva delle terrazze e dei balconi si estende a tutte le opere necessarie al godimento e all'utilizzazione, quali la pavimentazione, la parte interna ed i davanzali dei parapetti, mentre invece sono di proprietà condominiale la parte esterna dei parapetti, la fascia di coronamento (cornicione o marcapiano) e quella di rivestimento dei bordi aggettanti (frontalini) con relativi intradossi.  Corte app. civ. Salerno, 16 marzo 1992, n. 97.

La tinteggiatura dei sottobalconi non può qualificarsi come intervento su parti individuali dell'edificio condominiale; pertanto è legittimo l'addebito della spesa relativa all'intera collettività dei condomini.  Trib. civ. Milano, sez. VIII, 14 settembre 1992

In materia di riparazione di balconi negli edifici condominiali, le relative spese sono in parte a carico del proprietario dell'appartamento di cui costituiscono accessorio, in quanto consentono il calpestio e l'affaccio ed in parte a carico dei condomini, in quanto costituiscono elementi della facciata dell'edificio, di cui concorrono a formare la struttura.  Trib. civ. Napoli, 18 dicembre 1991

Le norme sulle distanze legali sono applicabili nei rapporti reciproci fra condomini, in relazione alle parti immobiliari di proprietà esclusiva, qualora uno di essi, utilizzando una parte comune a vantaggio della sua proprietà, sia pure nei limiti di cui all'art. 1102 cod. civ., incorra nella violazione dei diritti di un altro condomino. N‚ al riguardo sono configurabili temperamenti, alla stregua di una valutazione di compatibilità delle norme suindicate con gli interessi da considerare nei rapporti condominiali, allorché trattasi di utilizzazione implicante la violazione di una norma del regolamento condominiale predisposto dall'originario unico proprietario e recepito nei singoli atti di acquisto. (Nella specie, in base al surriportato principio, il Supremo Collegio ha ritenuto corretta la decisione dei giudici del merito con la quale, in accoglimento della domanda di un condomino, altri condomini erano stati condannati a rimuovere una struttura metallica a sostegno di una tenda, realizzata su di un balcone di loro proprietà esclusiva a distanza inferiore a quella prescritta dall'art. 907 cod. civ. dal balcone soprastante dell'attore ed in violazione di una norma del regolamento condominiale, vietante ogni modificazione dei balconi).  Cass. civ., sez. II, 27 aprile 1981, n. 2531

Realizzazione di balcone, distribuzione delle aperture sulla facciata, pregiudizio  TAR Campania-Napoli, sez. IV, sentenza 07.03.2008 n° 952  Ciò posto, occorre considerare che i ricorrenti, attraverso la documentazione tecnica e fotografica allegata alla istanza di sanatoria ed al fascicolo di causa, hanno attestato, innanzitutto, che l’unità immobiliare interessata dagli interventi oggetto di sanatoria, situata in zona A centro storico, è ricompresa in un edificio di cinque piani fuori terra con una struttura portante in muratura articolata secondo un sistema distributivo composto dalla sequenza portone-androne-scala, ove la scala unica è posta lateralmente all’androne di ingresso.   Per ciò che concerne l’impianto distributivo della facciata interessata dagli interventi in oggetto, i ricorrenti hanno altresì documentato, attraverso i rilievi grafici e fotografici in atti a suo tempo allegati alla istanza di sanatoria, che le aperture realizzate non riguardano il prospetto principale esterno del fabbricato che affaccia sulla strada principale e precisamente su San Giovanni a Teduccio, bensì interessano una facciata interna del fabbricato che prospetta su un cortile.  A ben vedere le aperture esistenti su detta facciata interna, come ricavabile dalla documentazione fotografica allegata in atti, non rispecchiano quel sistema regolare di allineamento verticale e simmetrico suscettibile - come riportato nella scheda tecnica descrittiva sopra richiamata - di essere interrotto o alterato da un intervento sporadico non coerente né conforme al sistema distributivo preesistente. Dalla visione delle riproduzioni fotografiche dello stato dei luoghi è evidente che la modifica della preesistente finestra in balcone, operata attraverso l’abbattimento del parapetto e la apposizione di una ringhiera metallica, non altera l’impianto distributivo delle aperture esistenti. Ed infatti, come innanzi precisato, la facciata del fabbricato che prospetta sul cortile interno non presenta un sistema distributivo di aperture caratterizzato da simmetria e linearità, essendo composta in varia parte sia da finestre che da balconi collocate secondo una sequenza non ordinata né organica, sicchè non si comprende quale impianto distributivo il Comune abbia inteso preservare attraverso il diniego in oggetto sia rispetto alla logica distributiva propria dell’unità edilizia interessata, sia rispetto ad eventuali trasformazioni intervenute nel tempo. Pertanto la motivazione addotta dal Comune di Napoli non può ritenersi in ogni caso idonea a legittimare il diniego della modifica della finestra in balcone, laddove i ricorrenti nel realizzare tale intervento hanno peraltro dimostrato di essersi attenuti alle medesime caratteristiche costruttive degli altri balconi esistenti sulla medesima facciata, ed hanno altresì inteso riequilibrare la facciata medesima attraverso un riallineamento con altro analogo balcone già esistente al piano superiore. Sotto tale profilo il Comune intimato avrebbe potuto assentire la modifica di un’apertura esistente, in assenza di un accertato pregiudizio all’aspetto architettonico esteriore del fabbricato ed alla sua conformazione originaria come tutelata dalla norma tecnica di attuazione, mentre, correttamente ha escluso la sanabilità delle “nuove aperture” la cui realizzabilità è radicalmente esclusa dalla normativa medesima. Per tali ragioni il provvedimento va annullato in parte qua, limitatamente al diniego di sanatoria dello sporto balcone, e, quanto alle spese processuali ricorrono giusti motivi per disporne la integrale compensazione tra le parti.

Nulle le delibere condominiali che incidono su beni di proprietà esclusiva dei condomini Cassazione civile Sentenza, Sez. II, 31/10/2005, n. 21199  Non possono essere  oggetto di deliberazioni impositive di spese  (e dunque di relativa ripartizione)  da parte dell'assemblea del condominio gli interventi di manutenzione relativi ai balconi, da considerarsi beni di proprietà esclusiva, in quanto costituenti appendici o prolungamenti delle unità immobiliari  cui accedono e non assolventi, normalmente a funzioni strutturali riferibili all'edificio condominiale, salvo che per i rivestimenti esterni  e le parti decorative frontali (che inserendosi nel prospetto dell'edificio  contribuiscono all'estetica complessiva dello stesso).
Sono nulle  - e pertanto sottratte  ai termini di impugnativa di cui all'art. 1137, terzo comma per i casi di semplice annullabilità -  le delibere condominiali che incidono  sui diritti individuali  sulle cose; la dichiarazione di impugnabilità, senza limiti di tempo,  dell'atto presupposto inficiato da nullità  si estende  anche all'atto che ne costituisce esecuzione e che da quello dipende.  

 

 

Costruzione di manufatti (balconi aggettanti) nella colonna d'aria del cortile condominiale

Corte di cassazione n. 3098/2005
La costruzione di manufatti nel cortile condominiale è consentita al singolo condomino – solo se non alteri la normale destinazione di quel bene, non anche, pertanto, quando si traduca in corpi di fabbrica aggettanti (nella specie, ballatoio), con incorporazione di una parte della colonna d’aria sovrastante ed utilizzazione della stessa ai fini esclusivi.

Possibile trasformare in balcone la finestra senza osservare le distanze legali
Cass. civ., sez. II, 14 aprile 2004, n. 7044
Le norme sulle distanze, rivolte fondamentalmente a regolare con carattere di reciprocità i rapporti fra proprietà individuali, contigue e separate, sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purchè siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l'applicazione di quest'ultime non sia in contrasto con le prime; nell'ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l'inapplicabilità della disciplina generale sulla proprietà, quando i diritti o le facoltà da questa previsti siano compressi o limitati per effetto dei poteri legittimamente esercitati dal condomino secondo i parametri previsti dall'art. 1102 c.c. (applicabile al condominio per il richiamo di cui all'art. 1139 c.c.), atteso che, in considerazione del rapporto strumentale fra l'uso del bene comune e la proprietà esclusiva, non sembra ragionevole individuare, nell'utilizzazione delle parti comuni, limiti o condizioni estranei alla regolamentazione e al contemperamento degli interessi in tema di comunione.. 
(La Corte, ha ritenuto legittima l'esecuzione della delibera condominiale con cui alcuni condomini erano stati autorizzati a trasformare in balconi le finestre dei rispettivi appartamenti senza osservare le distanze legali rispetto ai preesistenti balconi delle proprietà sottostanti, compiuta nell’ ambito delle facoltà consentite dall’ art. 1102 cod. civ. nell’ uso dei beni comuni, previsto che la realizzazione del balcone non aveva provocato alcuna diminuzione di luce e di aria alla veduta esercitata dal condomino sottostante).

 

Leggi anche l'articolo dell'avv. Cirla: qui

 

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Recentemente però

Le spese per i balconi aggettanti    Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576
Con la sentenza numero 14576 del 30 luglio 2004 , la Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti affermando che essi costituiscono un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti.
Con la conseguenza che anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell'ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui si può riconoscere alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non si può parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.

Ancora più recentemente però

Sono nulle le delibere condominiali che incidono sui diritti individuali sulle cose Cass. civile Sentenza, Sez. II, 31/10/2005, n. 21199 I balconi, devono considerarsi beni di proprietà esclusiva, in quanto costituenti appendici o prolungamenti delle unità immobiliari cui accedono e non assolventi, normalmente a funzioni strutturali riferibili all'edificio condominiale, salvo che per i rivestimenti esterni e le parti decorative frontali (che inserendosi nel prospetto dell'edificio contribuiscono all'estetica complessiva dello stesso). Pertanto la manutenzione relativa ai balconi non puo' essere oggetto di deliberazioni impositive di spese da parte dell'assemblea del condominio. Infatti sono nulle e sottratte ai termini di impugnativa di cui all'art. 1137, terzo comma per i casi di semplice annullabilità, le delibere condominiali che incidono sui diritti individuali sulle cose; la dichiarazione di impugnabilità, senza limiti di tempo, dell'atto presupposto inficiato da nullità si estende anche all'atto che ne costituisce esecuzione e che da quello dipende.

Il condominio non risponde dei danni verificatisi sulla parte sovrastante e sottostante dei balconi
Cazz. Sez. III Civile, n. 22370 del 29 novembre 2004
Il condominio non è responsabile dei danni riscontratisi sulla parte sottostante e sovrastante dei balconi, dei quali rispondono solo i proprietari degli appartamenti immobiliari corrispondenti. (Nel caso di specie, infiltrazioni d'acqua nell'appartamento, provenienti dal sovrastante immobile, con danni al bagno padronale e di servizio, nonché al soffitto del balcone, ove si era verificata anche caduta di calcinacci.)

 

Leggi l'articolo:     http://www.casa24.ilsole24ore.com/fc?cmd=art&artId=730656&chId=47&artType=Articolo&back=0

 

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